離婚(；´∀｀)
それは、嫌な響きではあるが、お互い好き同士で一緒になったのに
時間の経過とともに嫌な部分ばかり見えてしまい
一度は同じ人生を歩んだものの、再び別々の人生を歩む事。
多くの方の場合、当然マイホームを憧れて買ってしまう。
だけどあんな高い買い物、キャッシュで買える人なんてほんの一握りですよね(；´∀｀)
大体の場合、30年ローンからの方が一般的かなとは思いますが
ローン返済のさなかの離婚。
「共働きの考えでローン組んだのに…」とか
「ローンは残っているが幸せだったころの思い出が詰まった家に住みたくない！」
といった問題は多く出てきてるみたいですね(；´∀｀)
離婚だけでも精神的に大変なのに
住宅ローンの問題まで重なると本当に頭が痛くなりますよね。
でも避けて通れない問題だからこそ
しっかりと知識を持って対処することが大切です(｀・ω・´)
知らないまま放置してしまうと
後から取り返しのつかない事態に発展してしまうこともあります。
そこで今回は、そんなお悩みがある方には
是非ここで解決して少しでも肩の荷を軽くしてくださいね(・∀・)
生活の様々なマナーの色々を解消する記事をまとめてます( -`д-´)ｷﾘｯ
離婚したら共同名義の家のローンはどうなる？
最近は共働きをしている家庭も多く
夫婦共同名義での住宅ローンが増えています(｀・ω・´)
共同名義の住宅ローンの仕組み
旦那さんや奥さんがそれぞれ住宅ローンを組むこともありますし
収入を合算して1本の住宅ローンを組む場合もあります(＾ω＾)
ただそういった場合、銀行などの金融機関は
二人の収入を含めた支払い能力で判断しています。
つまり「夫婦二人の収入があるからこそ貸しますよ」という
前提でローンが組まれているわけです(｀・ω・´)
この点が離婚時に大きな問題になってくるんですよね(；´∀｀)
二人の収入で返済する前提だったものを
一人で返済していくとなると金融機関としても
「本当に払えるの？」という話になってしまいます。
離婚しても住宅ローンの名義変更は簡単ではない
後ほど詳しく説明しますが、離婚した場合
住宅ローンを1つの名義に変更することは簡単ではありません(；´∀｀)
ただし、住宅ローンが完済されていない場合でも
住宅ローンの名義変更は一般的には可能といわれています(＾ω＾)
ですが、その問題をクリアするためには
様々な条件をクリアにしなくてはなりません(｀・ω・´)
「離婚したから自動的にローンの名義が変わる」なんてことはないので
ここは勘違いしないように注意してくださいね(；´∀｀)
離婚前に確認しておくべきこと
離婚を考え始めた段階で、まず確認しておきたいのが
住宅ローンの残高と契約内容です(｀・ω・´)
・住宅ローンの残高はいくらか
・誰の名義でローンを組んでいるか
・連帯保証人や連帯債務者は誰になっているか
・家の現在の市場価値はどれくらいか
これらの情報を整理しておくことで
今後の方針を決めやすくなります(＾ω＾)
特に家の市場価値がローン残高を上回っているか下回っているかは
非常に重要なポイントです(｀・ω・´)
市場価値がローン残高を上回っていれば
売却してローンを完済し、残ったお金を二人で分けることができます。
逆に市場価値がローン残高を下回っている場合は
いわゆる「オーバーローン」の状態で
売却してもローンが残ってしまうことになります(；´∀｀)
まずは不動産会社に査定を依頼して
家の現在の価値を把握しておくことが第一歩ですね(＾ω＾)
財産分与と住宅ローンの関係
離婚時には財産分与という手続きがあります(｀・ω・´)
婚姻期間中に夫婦で築いた財産は
原則として2分の1ずつ分けることになります。
マイホームも当然この財産分与の対象になるんです(＾ω＾)
ただし住宅ローンが残っている場合は
家の価値からローン残高を差し引いた金額が
財産分与の対象となります(｀・ω・´)
例えば家の市場価値が3,000万円でローン残高が2,000万円であれば
差し引き1,000万円が財産分与の対象になり
一人あたり500万円という計算になりますね(´∀｀)
しかしオーバーローンの場合は財産分与の対象から外れることもあり
非常にややこしい問題になります(；´∀｀)
この辺りの計算は素人では難しいので
弁護士さんに相談するのが確実ですよ(＾ω＾)
離婚協議書を作成しておこう
住宅ローンに関する取り決めは
必ず書面で残しておくことが大切です(｀・ω・´)
口約束だけでは後から「そんな約束はしていない」と
言われてしまう可能性がありますからね(；´∀｀)
離婚協議書を作成し、できれば公正証書にしておくのがベストです。
公正証書にしておけば、万が一相手方が約束を守らなかった場合に
裁判を起こさなくても強制執行が可能になります(｀・ω・´)
公正証書の作成費用は数万円程度かかりますが
将来のトラブルを防ぐための保険と考えれば
決して高い費用ではないと思いますよ(＾ω＾)
離婚協議書には、住宅ローンの返済をどちらが行うか
返済が滞った場合はどうするか
家の売却をする場合の取り決めなども
できるだけ具体的に記載しておきましょう(｀・ω・´)
曖昧な表現は後からトラブルの原因になるので
弁護士さんに文面を確認してもらうのが安心です(＾ω＾)
家のローンがあるのに売却ってできるの？
ローンがある場合で、売却をするには二通りの方法があります(｀・ω・´)
競売にかける方法
住宅ローンの返済ができないと、金融機関は裁判所を通して
住居や土地などの不動産を売って
その売却金額から残った住宅ローンの債権を回収する方法です(；´∀｀)
競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。
競売にかけられると市場価格よりもかなり安い金額で
売却されてしまうことがほとんどです(；´∀｀)
一般的には市場価格の5割から7割程度の金額になることが多く
売主にとっては非常に不利な結果となります。
さらに競売の情報は公開されるので
近所の方に知られてしまう可能性もあります(；´∀｀)
できることなら競売は避けたいところですよね(｀・ω・´)
競売が開始されると裁判所の執行官が自宅の調査に訪れますし
競売情報がインターネット上に公開されることもあります。
精神的な負担も非常に大きいので
ローンの返済が厳しくなったら、競売になる前に
早めに対策を考えることが重要です(；´∀｀)
任意売却という方法
昨今この任意売却といった方法が注目されています(＾ω＾)
「任意売買」「任売」と呼ばれる事もあります。
任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って
調整を行い、債権者の合意を得る事で
不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる
とても合理的な不動産取引の事です(´∀｀)
競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなりますが
任意売却は裁判所が介入しない為
自らの判断（任意）で行う事の出来る融通の利く手続きです(＾ω＾)
簡単に説明すると、競売にかける場合
裁判所が強制的に住居や不動産は売られるため
最低価格での売却になる場合がほとんどです(；´∀｀)
少しでも高値で売りたい場合
任意売却の方が市場価格に近い高額売却が期待できます(＾ω＾)
任意売却のメリットをもう少し詳しく
任意売却には他にもいくつかのメリットがあります(｀・ω・´)
まず売却後のローン残債について
分割払いの交渉ができる可能性があります。
競売の場合は一括返済を求められることが多いですが
任意売却であれば月々の返済額を相談できるケースがあるんです(＾ω＾)
また引っ越しの時期についても
ある程度融通が利くのもメリットのひとつです。
競売では強制退去の期限が設けられますが
任意売却であれば買主との交渉で
引っ越し時期を調整することも可能です(´∀｀)
さらに任意売却の場合は周囲に知られにくいという
プライバシー面でのメリットもあります。
通常の不動産売買と同じ形で進められるので
近所の方に事情を知られる心配が少ないんです(＾ω＾)
任意売却を進める場合は、住宅ローンの返済が滞ってから
競売が開始されるまでの間に手続きを完了させる必要があります。
一般的には滞納から6ヶ月程度で競売の手続きが始まると言われていますので
返済が厳しいと感じたら早めに専門家に相談することが重要です(｀・ω・´)
任意売却を専門に扱っている不動産会社もあるので
信頼できる業者を見つけることが成功のカギになります(＾ω＾)
売却せずに住み続ける選択肢
離婚しても家を売却せずに、どちらかが住み続けるという
選択をされるケースもあります(｀・ω・´)
特にお子さんがいらっしゃる場合は
転校させたくないという理由から
子供を育てる側が住み続けることを希望されることが多いです(´∀｀)
ただしこの場合、住んでいない方がローンの名義人だと
支払いが滞るリスクがあります(；´∀｀)
離婚後に元配偶者がローンを払い続けてくれる保証はないので
公正証書などで取り決めをしっかり残しておくことが重要です(｀・ω・´)
万が一支払いが滞った場合に
住んでいる側が突然立ち退きを求められることもあるので
この点は十分に注意しておきましょう(；´∀｀)
住み続ける場合のポイントとして
ローンの名義人が住み続ける方であれば比較的シンプルですが
ローンの名義人ではない方が住み続ける場合は注意が必要です(｀・ω・´)
例えば夫がローンの名義人で妻と子供が住み続ける場合
夫が滞納すると妻と子供が家を追い出される可能性があります。
こういったリスクを回避するためには
住み続ける側の名義にローンを借り換えるか
それが難しい場合は売却を検討する方が
長い目で見て安全かもしれませんね(＾ω＾)
ローンがあって家の名義変更はどうやるの？
名義について2つあるのをご存知ですか？(｀・ω・´)
「不動産の所有名義」と「住宅ローン名義」の2つです。
不動産の所有名義について
所有名義は、住まいなど不動産を購入した際
その物件が誰のものであるか、登記している名義を指します(＾ω＾)
一人ならば単独名義、夫と妻など二人以上ならば共有名義となります。
所有名義はローンが残っていても
離婚を理由に共有名義から単独名義に変更することは可能です(´∀｀)
ただし、ローン契約の際に交わした金銭消費貸借契約書に記されているように
事前に金融機関から承諾を得る必要があります(｀・ω・´)
金融機関に無断で名義変更を行ってしまうと
契約違反となりローンの一括返済を求められることもあるので
必ず金融機関に相談してから進めましょう(；´∀｀)
住宅ローン名義について
こちらは読んで字のごとく
銀行などの金融機関からお金を借りた住宅ローン契約者本人のことを指します(｀・ω・´)
ただ夫婦の収入合算でローンを組んでいる場合は
住宅ローンは夫婦共有名義なので
夫婦で連帯債務者ということになります(；´∀｀)
共有名義の場合、住宅ローンを貸している金融機関の
審査・承諾なしに名義を変えたり
いずれかの名義をはずしたりすることは出来ません(；´∀｀)
共有名義の場合、夫婦間の口約束だけでは
名義変更はかなり難しい場合が大半です(｀・ω・´)
それはなぜかというと
離婚後に所有名義を夫か妻のいずれかに変更できたとしても
ローンが共有名義であるかぎり
支払い義務は完済されるまで夫婦であった双方にあり続けるということです(；´∀｀)
住宅ローンの借り換えで名義を変える
無理なのかと思う方もいるかもしれませんが
住宅ローンの名義変更がまったく出来ないかと言うと
そうではありません(＾ω＾)
離婚をきっかけに夫婦いずれかが
単独で住宅ローンを払っていきたい場合
ローンそのものを借り換えるという方法があります(｀・ω・´)
共有名義で支払っている住宅ローン残高を
単独名義で別のローンに借り換えるのです。
これが出来れば、最初に夫婦で組んだ住宅ローンは
借り換えによって完済となります(＾ω＾)
新たに単独名義で住宅ローンを組むということになり
結果的に前の金融機関とのローン契約からは開放されます(´∀｀)
ただし、ローンを借り換える新たな金融機関が納得するほどの
経済力がなければ、単独名義でのローン審査は通らず
借り換えは難しいでしょう(；´∀｀)
年収や勤続年数、他の借入状況なども審査の対象になるので
事前に自分の経済状況を整理しておくことが大切です(｀・ω・´)
借り換えの審査を通りやすくするためには
できるだけ他の借入を減らしておくことも有効です。
カードローンやリボ払いなどがある場合は
先にそちらを完済しておくと審査に有利になることがあります(＾ω＾)
また複数の金融機関に借り換えの相談をしてみることで
条件の良い金融機関が見つかることもあるので
一社で断られたからといって諦めないでくださいね(´∀｀)
最近ではネット銀行でも住宅ローンの借り換えを
取り扱っているところが増えていて
金利も低い傾向にあるので選択肢のひとつとして
検討してみる価値はありますよ(＾ω＾)
連帯債務を他の人に代わってもらう方法
共有名義のローンを組むことで連帯債務を負っていた夫婦のいずれかが
離婚により連帯債務から外れたい場合
自分の代わりに連帯債務者になってくれる人間を立てることで
可能になるケースがあります(｀・ω・´)
しかし現実的には、自分の身代わりに
連帯債務者になってくれる人を説得するのは
非常に難しいものがあるでしょう(；´∀｀)
仮に、身代わりになってくれる人が現れたとしても
その変更を認めるか否かは
債権者である金融機関の判断に委ねられることになります。
親御さんに代わってもらうケースが最も多いですが
親御さん自身の年齢や収入によっては
金融機関の審査が通らないこともあります(；´∀｀)
住宅ローン控除はどうなる？
離婚後に気になるのが住宅ローン控除の取り扱いです(｀・ω・´)
住宅ローン控除は、ローンの名義人が
その家に実際に住んでいることが条件のひとつになっています。
つまりローンの名義人が家を出て行った場合
住宅ローン控除は受けられなくなってしまうんです(；´∀｀)
逆にローンの名義人がそのまま住み続ける場合は
住宅ローン控除を引き続き受けることができます(＾ω＾)
借り換えをした場合でも、一定の条件を満たせば
住宅ローン控除を継続できるケースがありますので
税理士さんに確認してみてくださいね(´∀｀)
年間数十万円の節税効果がある住宅ローン控除は
家計にとって非常に大きいので
離婚後の住まいの選択にも影響してくる重要なポイントです(｀・ω・´)
専門家に相談することが大切
住宅ローンの名義変更は非常に複雑な問題なので
自分たちだけで解決しようとせず
専門家に相談することを強くおススメします(｀・ω・´)
弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど
それぞれの専門家がいますので
状況に応じて適切な専門家に相談しましょう(＾ω＾)
離婚問題に詳しい弁護士であれば
財産分与の観点からもアドバイスをもらえますし
住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーであれば
借り換えの可能性についても具体的な提案をしてくれるでしょう(´∀｀)
初回相談は無料で受け付けている専門家も多いので
まずは気軽に相談してみることから始めてみてはいかがでしょうか(＾ω＾)
やってはいけないこと
離婚時の住宅ローン問題で、これだけは絶対に避けてほしいことがあります(｀・ω・´)
まず金融機関に黙って名義変更をすることは絶対にやめましょう。
先ほども触れましたが、契約違反としてローンの一括返済を
求められる可能性があります(；´∀｀)
また住宅ローンの返済を勝手にやめてしまうのも危険です。
返済が滞ると信用情報に傷がついてしまい
今後のローンやクレジットカードの審査に影響が出ます(；´∀｀)
そして問題を先送りにすることも避けましょう。
「とりあえず今のままで…」と問題を放置してしまうと
利息が膨らんだり、不動産の価値が下がったりして
状況がどんどん悪化してしまいます(｀・ω・´)
離婚が決まったら、感情的な問題とは切り離して
住宅ローンの問題には冷静かつ迅速に対処することが
お互いにとって最善の結果につながりますよ(＾ω＾)
関連記事のご紹介
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は非常に難しい話になってしまいましたが
お互いがすっきりと別れられるように
こういった問題も解決する必要がありますからね(｀・ω・´)
今回の内容をおさらいすると
・共同名義の住宅ローンは離婚しても自動的に名義は変わらない
・離婚前にローン残高と家の市場価値を確認しておく
・売却するなら競売より任意売却の方が有利
・不動産の所有名義とローン名義は別物
・ローンの借り換えで名義変更ができる可能性がある
・連帯債務者の変更は難しいが不可能ではない
・専門家への相談が解決への近道
住宅ローンの問題は感情的になりがちですが
冷静に一つずつ対処していくことが大切です(＾ω＾)
離婚は人生の大きな転機ですが
住宅ローンの問題をきちんと解決しておけば
新しいスタートを気持ちよく切ることができるはずです(´∀｀)
お金の問題は早めに動くほど選択肢が広がります。
後回しにすればするほど状況は厳しくなってしまうので
思い立ったら行動に移すことが大切ですよ(｀・ω・´)
一人で悩まず、専門家の力を借りながら
最善の解決策を見つけていってくださいね(＾ω＾)
少しでも参考になれば幸いです。
では また|彡ｻｯ
コメント