ある日突然、知らなかった家を相続した時、家の維持や管理がどうしたらいいのかもわからない時、
そのまま放置していると建物の劣化が急速に進み、資産価値を失ってしまいます(；´∀｀)
それだけではなく、周辺住民に多大な迷惑をかけてしまう恐れもあるでしょう。
「相続したけど遠方だし管理なんてできないよ」
「売った方がいいのか、貸した方がいいのか全然分からない」
こんな風に悩んでいる方、実はかなり多いんです(；´∀｀)
日本では空き家の数が年々増加していて
社会問題にもなっているほどです。
他人事ではなく、誰にでも起こりうる問題なんですよね(｀・ω・´)
売却か賃貸か、それとも解体か、難しい選択を迫られますが
できるだけ早い段階で決断しておくことが大切です(｀・ω・´)
今回は相続した空き家の売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットから
具体的な売却方法まで詳しくご案内していきます(＾ω＾)
では早速みてみましょう＾＾
まずは相続登記を済ませよう
空き家を売却するにしても賃貸に出すにしても
まず最初にやらなければならないのが相続登記です(｀・ω・´)
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を
相続人の名義に変更する手続きのことです。
この手続きをしていないと、売却も賃貸もできません(；´∀｀)
相続登記は以前は義務ではありませんでしたが
法改正により義務化されています。
正当な理由なく放置すると過料が科される可能性もあるので
早めに手続きを進めましょう(｀・ω・´)
手続きは自分でも行えますが、書類の準備がかなり大変なので
司法書士に依頼するのが一般的です(＾ω＾)
費用は5万円から15万円程度が目安になります。
相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行って
誰が不動産を相続するのかを決める必要があります(｀・ω・´)
この話し合いがまとまらないと相続登記も進められないので
なるべく早い段階で家族間の話し合いを始めましょう(＾ω＾)
相続登記が完了したら次のステップとして
建物の状態を把握するために現地を確認しておきましょう。
建物の劣化状況やライフラインの状態、近隣の環境なども
今後の方針を決める上で重要な情報になります(´∀｀)
放置している間も費用はかかる
「とりあえず何もしないでおこう」と思っても
空き家を所有しているだけで毎年費用がかかります(；´∀｀)
固定資産税は毎年必ず発生しますし
火災保険や地震保険の保険料も負担する必要があります。
さらに定期的な草刈りや清掃をしないと
近隣からの苦情が来ることもあります(；´∀｀)
管理を業者に委託する場合は月額5,000円から1万円程度の費用がかかるので
年間にすると6万円から12万円の出費になります。
これらの維持費を考えると、使わない空き家を持ち続けることは
お金をずっと払い続けているのと同じことなんですよね(；´∀｀)
だからこそ早めの決断が重要なんです(｀・ω・´)
生活の様々なマナーの色々を解消する記事をまとめてます( -`д-´)ｷﾘｯ
相続した空家を売るメリット
まずは空き家を売却する場合と賃貸に出す場合
それぞれのメリットから見ていきましょう(´∀｀)
賃貸に出せば毎月の収入が得られる
空き家を賃貸に出す最大のメリットは、毎月賃料収入を確保できる点です(＾ω＾)
物件の間取りや広さ、立地条件によっても異なりますが
大体毎月4万円から10万円前後、年間にすると48万円から120万円前後の
収入が期待できるでしょう(´∀｀)
毎月安定した収入が入ってくるのは大きな魅力ですよね。
特に老後の生活を考えると、年金だけでは不安という方にとって
家賃収入は心強い味方になります(＾ω＾)
また入居者が住んでいることで建物の換気や水回りの使用が行われるため
空き家のまま放置するよりも建物の劣化を防ぐ効果もあるんです(´∀｀)
資産を保有し続けられる
空き家を売却する場合は、売却手続きが完了したと同時に
資産である空き家も手放すことになってしまいます(；´∀｀)
しかし賃貸物件へ転換すれば、資産を保有し続けることができます。
そのため、将来自分や子供たちが住むことも可能になるのです(＾ω＾)
思い出の詰まった実家を手放したくないという気持ちがある方には
賃貸に出すという選択肢は非常に魅力的ですよね(´∀｀)
将来的に地価が上昇する可能性がある地域であれば
今は賃貸に出しておいて、地価が上がったタイミングで
売却するという戦略も取ることができます(｀・ω・´)
売却すれば管理の手間から解放される
一方で売却するメリットもたくさんあります(｀・ω・´)
日々の管理の面での気苦労や、固定資産税の支払い
さらに地域によっては都市計画税などの税金を払う必要がなくなりますので
空き家は売却さえできれば手間は一番少ない方法だと思われます(＾ω＾)
遠方に住んでいる方にとっては、管理のために定期的に現地を訪れるだけでも
交通費と時間がかなりかかりますよね(；´∀｀)
売却してしまえばそういった負担から完全に解放されるのは
大きなメリットと言えるでしょう(´∀｀)
売却時の税制優遇も見逃せない
相続した空き家を売却する場合には
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」という
税制上の特例が適用できるケースがあります(｀・ω・´)
条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除されるので
税金面でかなり有利になる可能性があります(＾ω＾)
ただしこの特例には適用期限や様々な条件がありますので
早めに税理士さんや不動産の専門家に相談しておくことをおススメします(´∀｀)
この特例を使えるかどうかで手取り額が大きく変わってくるので
相続した段階でまず確認しておきたいポイントですね(｀・ω・´)
放置するリスクも知っておこう
売却も賃貸も決められず、とりあえず放置してしまうケースも多いですが
これが実は一番危険な選択かもしれません(；´∀｀)
空き家を放置すると建物の老朽化が急速に進みます。
屋根が壊れて雨漏りしたり、外壁が剥がれ落ちたり
害虫や害獣が住み着いたりすることもあります(；´∀｀)
さらに放火や不法侵入の対象になるリスクもあり
近隣住民の方に多大な迷惑をかけてしまう可能性があります。
自治体から「特定空き家」に指定されてしまうと
固定資産税が最大6倍になることもあるんです(；´∀｀)
こうしたリスクを考えると、放置は最も避けるべき選択肢と言えますね(｀・ω・´)
早めに方針を決めて行動に移すことが何より大切です(＾ω＾)
相続した空家を売るデメリット
一見空家を売るのはデメリットが無いように見えますが
空き家の売却や賃貸にはどんなデメリットがあるのでしょうか(；´∀｀)
売却時には様々な費用がかかる
空き家を売却した際には、様々な費用が発生します(；´∀｀)
・仲介手数料
・登記費用
・司法書士報酬
・譲渡所得税
これらの費用を支払ってしまうと
空き家を売却してもさほど利益が出ないことも多いです(；´∀｀)
仲介手数料は売却価格の3%プラス6万円（税別）が上限とされていますが
売却価格が低い物件の場合はこの手数料の割合が
かなり大きく感じてしまうこともあります(；´∀｀)
また登記費用や司法書士報酬も数万円から十数万円程度かかるので
事前にどれくらいの費用がかかるのか
見積もりをしっかり取っておくことが大切です(｀・ω・´)
解体費用が必要になることも
空き家を解体して更地にして売却しなければ
買主が現れないこともあります(；´∀｀)
このときには、解体費がさらにかかってしまうでしょう。
木造住宅の解体費用は坪あたり3万円から5万円程度が目安で
30坪の家であれば90万円から150万円くらいかかることになります(；´∀｀)
鉄骨造やRC造の建物はさらに高額になるので
解体費用も含めたトータルの損益を計算してから
売却を決断する必要がありますね(｀・ω・´)
ただし更地にした方が土地としての需要が高まり
結果的に高く売れるケースもあるので
不動産会社と相談しながら判断しましょう(＾ω＾)
賃貸に出す場合はリフォーム費用がかかる
空き家を賃貸に出す前に、大規模なリフォームを行わなければならない場合があります(；´∀｀)
もちろん、そのままの状態で入居希望者が集まれば良いのですが
短期間でも空き家になっていた建物は
人が住んでいるときに比べて劣化スピードが早く
思わぬ部分で修繕が必要になるケースも多いです(；´∀｀)
特に水回りの劣化は深刻で、長期間使用していなかった
配管やトイレ、お風呂などは修繕が必要になることが多いです。
そのほかにも、庭の手入れや家全体のクリーニングなどの費用を
全て所有者が負担することになります(；´∀｀)
リフォーム費用は規模にもよりますが
数十万円から数百万円かかることも珍しくないので
投資した分を家賃収入で回収するまでに何年かかるかを
しっかりシミュレーションしておくことが大切です(｀・ω・´)
入居者トラブルのリスク
無事に入居者が決まった後も、家賃滞納などのトラブルが発生し
対応に悩まされる可能性も無くはありません(；´∀｀)
また、入居者が引っ越し、次の入居者がなかなか決まらず
空室状態が続くと、家賃収入を得ることができません(；´∀｀)
空室の間も固定資産税やローンの返済（ある場合）は
発生し続けるので、その点もリスクとして認識しておく必要があります。
賃貸管理を自分で行うのが難しい場合は
管理会社に委託するという方法もありますが
管理手数料として家賃の5%から10%程度がかかります(｀・ω・´)
遠方に住んでいる場合は管理会社への委託がほぼ必須になるので
その費用も含めた収支計算が必要ですね(＾ω＾)
入居者とのトラブルを防ぐためには
入居審査をしっかり行うことが重要です(｀・ω・´)
管理会社に委託する場合は、入居審査の基準や
トラブル発生時の対応フローなどを
事前に確認しておくと安心ですよ(＾ω＾)
また賃貸借契約を「定期借家契約」にしておくと
契約期間が満了すれば更新されずに終了するので
将来的に自分で住みたい場合や売却したい場合にも
スムーズに対応できます(´∀｀)
空家を売る方法
空家を売るには様々な方法があります(｀・ω・´)
一般的な仲介業者を通じた売却
最も一般的な方法は不動産仲介業者に依頼する方法です(´∀｀)
ただし、先ほども説明しましたが
・仲介手数料
・登記費用
・司法書士報酬
・譲渡所得税
等の費用は一般的な仲介業者では必然的にかかってしまいます(；´∀｀)
仲介業者を選ぶ際は複数の業者に査定を依頼して
査定額やサービス内容を比較することが大切です(＾ω＾)
査定額が高いからといってそこが一番良いとは限りません。
高い査定額を提示して契約を取り付けておいて
後から値下げを提案してくるケースもありますので
査定額の根拠をしっかり説明してくれる業者を選びましょう(｀・ω・´)
地元に強い不動産業者と大手の不動産業者の両方に
査定を依頼してみるのがおススメです(＾ω＾)
地元の業者はそのエリアの需要をよく知っていますし
大手の業者は広いネットワークを持っているので
それぞれの強みを活かした提案をしてもらえます(´∀｀)
売却前に最低限の清掃や片付けをしておくと
内覧時の印象が良くなり、売却がスムーズに進むことが多いです(＾ω＾)
遺品整理が必要な場合は専門の遺品整理業者に依頼することもできます。
遺品整理と不用品の処分を一括で行ってくれるので
遠方に住んでいる方には特に助かるサービスですね(´∀｀)
費用を抑えた売却方法
少しでもそんな費用を抑えたいですよね？(；´∀｀)
最近では仲介手数料がかからないサービスや
空き家に特化した専門の相談窓口も増えてきています(＾ω＾)
様々なアドバイザーにも相談でき
仲介手数料もかからない点では非常におすすめです(´∀｀)
他にはあまりない、賃貸も相談したりも出来るので
売却と賃貸を同時に相談できるのは心強いですよね。
悩んでいるのであれば両方同時に進めてみてもいいかもしれませんね＾＾(＾ω＾)
不動産買取業者に直接売る方法
仲介ではなく、不動産買取業者に直接売却するという方法もあります(｀・ω・´)
買取業者に売る場合は仲介手数料がかからず
売却までのスピードが早いのが大きなメリットです(＾ω＾)
通常の仲介売却では買主が見つかるまでに数ヶ月から1年以上
かかることもありますが、買取であれば最短で数週間で
売却が完了することもあります(´∀｀)
ただし買取価格は市場価格の6割から8割程度になることが多いので
その点は理解しておく必要があります(；´∀｀)
「早く手放したい」「多少安くても確実に売りたい」という方には
買取業者への売却が向いているかもしれませんね(＾ω＾)
買取業者を選ぶ際は、空き家や古い物件の買取実績が豊富な業者を
選ぶと安心です。
複数の買取業者から見積もりを取って比較することで
より良い条件で売却できる可能性がぐっと高まりますよ(´∀｀)
空き家バンクを利用する方法
自治体が運営している空き家バンクに登録するという方法もあります(´∀｀)
空き家バンクは自治体が空き家の情報を公開して
購入希望者や賃借希望者とマッチングしてくれるサービスです(＾ω＾)
登録や利用が無料の自治体が多いので
費用をかけずに買主を探すことができます(´∀｀)
特に地方の物件は一般の不動産サイトでは
なかなか買主が見つかりにくいこともあるので
空き家バンクを併用することで
幅広い層にアプローチできるのがメリットですね(＾ω＾)
自治体によっては空き家の改修に補助金を出しているところもあるので
合わせて確認してみると良いでしょう(｀・ω・´)
売却か賃貸かの判断基準
「結局、売った方がいいの？貸した方がいいの？」
と迷っている方も多いと思います(；´∀｀)
判断基準のひとつとして、立地条件があります(｀・ω・´)
駅から近い、商業施設が充実しているなど
立地条件が良い物件は賃貸需要が高いので
賃貸に出す価値は十分にあるでしょう(＾ω＾)
逆に交通の便が悪い場所や人口が減少している地域の物件は
入居者が見つかりにくいので、売却してしまった方が
長期的に見てお得になる可能性が高いです(｀・ω・´)
また建物の状態も重要な判断材料です。
築年数が浅く状態の良い建物であれば
少ないリフォーム費用で賃貸に出せますが
築年数が古く大規模なリフォームが必要な場合は
費用を回収するまでに長い時間がかかってしまいます(；´∀｀)
自分が管理にどれだけ時間や手間をかけられるかも
大切な判断ポイントですね(＾ω＾)
近くに住んでいて定期的に様子を見に行ける方であれば
賃貸も選択肢に入りますが
遠方に住んでいて管理が難しい方は
売却を優先的に検討した方が良いかもしれません(´∀｀)
解体して更地にするという選択肢
売却でも賃貸でもなく、解体して更地にするという選択肢もあります(｀・ω・´)
建物が老朽化して危険な状態の場合や
建物があることで売れにくくなっている場合は
解体を検討する価値があります(＾ω＾)
更地にすることで土地としての需要が高まり
駐車場として活用したり、新築用の土地として
売りやすくなるケースもあります(´∀｀)
ただし更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなるので
税額が上がってしまう可能性がある点には注意が必要です(；´∀｀)
解体のタイミングは売却が決まってからにするなど
不動産の専門家と相談しながら進めるのがベストですね(＾ω＾)
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さいごに
いかがだったでしょうか？
ここまで、相続した不動産を売却する場合と賃貸する場合の
メリットとデメリットについて説明してきました(´∀｀)
今回の内容をまとめると
・売却すれば管理の手間と税金の負担から解放される
・賃貸に出せば毎月の安定した家賃収入が得られる
・売却には仲介手数料や登記費用などの各種費用がかかる
・賃貸にはリフォーム費用や入居者トラブルのリスクがある
・売却方法は仲介、買取、空き家バンクなど複数ある
・税制優遇を受けられる可能性があるので早めに確認を
売却できると一時的な収入を得られ、特別控除が受けることができれば
税金も優遇され、何より売却できればそれ以降の手間がかかりません(＾ω＾)
そして賃貸に出す場合は、定期的な収入を得ながら
思い入れのある実家を残すことができるという点が
それぞれのメリットとしてあげられます(´∀｀)
売却と賃貸、どちらの対策にも一長一短ありますので
自分の相続した不動産の需要に合わせて選択していきましょう(｀・ω・´)
何より、きちんとした管理が出来ていない空き家については
固定資産税に適用される住宅用地特例という税金控除がなくなることもありえます(；´∀｀)
放置すればするほど建物の価値は下がっていきますし
近隣への迷惑や安全上の問題も大きくなっていきます。
そのため空き家を相続した際は
対策をどのようにしていくかしっかり考えておきましょう(｀・ω・´)
迷った時は不動産の専門家や税理士さんに相談して
自分にとって最善の選択を見つけてくださいね(＾ω＾)
相続は一人で抱え込まず、家族や兄弟としっかり話し合って
全員が納得できる形で進めることが大切です(´∀｀)
相続した空き家の問題は先延ばしにすればするほど
選択肢が狭まっていきます。
今この記事を読んでくださっている方は
すでに一歩を踏み出しているということですから
ぜひ具体的な行動に移していってくださいね(＾ω＾)
最初の一歩として、まずは地元の不動産会社に
気軽に相談してみるところから始めてみてはいかがでしょうか(´∀｀)
では また|彡ｻｯ
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